Durante años, al formalizar una hipoteca en España, las entidades financieras trasladaban al cliente todos los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario. Esto incluía conceptos como los gastos notariales, registrales, de gestoría o de tasación.
Con el paso del tiempo, esta práctica comenzó a ser cuestionada judicialmente. En particular, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, junto con la progresiva evolución del Derecho de consumo, desempeñó un papel decisivo en esta batalla jurídica. Su doctrina contribuyó a reforzar la protección del consumidor como parte más débil de la relación contractual, erigiendo un verdadero contrapeso frente a la posición predominante de las entidades financieras.
El “quid” de la cuestión: las cláusulas abusivas
A partir de ese momento, miles de consumidores han podido reclamar la devolución de cantidades que, en realidad, nunca debieron asumir.
Cuando se firma un préstamo hipotecario, se generan distintos gastos asociados a su formalización, entre otros y los que nos traen aquí hoy:
- Notaría
- Registro de la propiedad
- Gestoría
- Tasación
El problema de fondo es evidente: la elevación a público de un contrato de hipoteca garantiza el derecho de cobro del banco, por lo que resulta discutible que todos los costes recaigan sobre el consumidor.
La cuestión fue evolucionando a través de diferentes resoluciones judiciales que fueron delimitando cómo debían repartirse estos gastos.
Este desarrollo jurisprudencial permitió fijar criterios más claros sobre qué gastos corresponde pagar a cada parte.
¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar?
Actualmente, conforme al criterio jurisprudencial consolidado, la distribución de los gastos suele establecerse de la siguiente forma:
Gastos de notaría
Los gastos notariales derivados de la escritura del préstamo hipotecario se reparten al 50 % entre banco y cliente.
Gastos de registro de la propiedad
La inscripción registral de la hipoteca se realiza principalmente en interés del banco, por lo que debe asumir el coste la entidad financiera.
Gastos de gestoría
Los gastos de gestoría asociados a la tramitación administrativa del préstamo hipotecario corresponden íntegramente al banco.
Gastos de tasación
En los préstamos hipotecarios anteriores a la entrada en vigor de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los tribunales han considerado que la tasación también debe ser asumida por la entidad bancaria.
Cómo reclamar los gastos hipotecarios
El procedimiento habitual para recuperar estos importes suele seguir tres fases.
1. Reclamación extrajudicial
El primer paso es presentar una reclamación ante la entidad bancaria solicitando la devolución de los gastos.
2. Respuesta del banco
Algunas entidades ofrecen acuerdos o devoluciones parciales.
No obstante, en muchos casos la respuesta es negativa o insuficiente.
3. Demanda judicial
Cuando el banco rechaza la reclamación o la respuesta no es satisfactoria, es posible acudir a los tribunales para solicitar:
- La nulidad de la cláusula abusiva
- La devolución de las cantidades pagadas indebidamente
La reclamación de gastos hipotecarios se ha convertido en una de las principales vías para que los consumidores recuperen cantidades pagadas indebidamente al firmar su préstamo.
Si firmaste una hipoteca hace años y asumiste estos gastos, es recomendable revisar la escritura y las facturas para comprobar si puedes reclamar su devolución.
En muchos casos, los tribunales están estimando estas reclamaciones y obligando a las entidades financieras a devolver el dinero con intereses ademas de condenar al banco al pago de los honorarios de los letrados en concepto de costas.